Alienação Fiduciária é um termo utilizado no direito civil para descrever um tipo de garantia de pagamento de dívida, especialmente com relação a bens móveis ou imóveis. Nesse contexto, o devedor (fiduciante) transfere a propriedade de um bem ao credor (fiduciário) como garantia do cumprimento da obrigação assumida.

A principal característica da alienação fiduciária é que, mesmo transferindo a posse direta do bem ao devedor, o fiduciante continua sendo o proprietário indireto, podendo reaver a propriedade plena do bem após a quitação da dívida. Enquanto a dívida não é paga, o fiduciário tem o direito de tomar posse do bem em caso de inadimplência, podendo leiloá-lo para satisfazer o crédito.

No Brasil, a alienação fiduciária está regulada pela Lei nº 9.514/1997 para bens imóveis e pelo Decreto-Lei nº 911/1969 para bens móveis. Ela é amplamente utilizada em operações de crédito para a compra de veículos, imóveis e outros bens, oferecendo uma segurança jurídica tanto para o credor quanto para o devedor.

No caso de compra e venda de lotes e apartamentos, muitas vezes as loteadoras – vendedoras tem realizado junto ao comprador um Contrato Particular de Compra e Venda com Alienação Fiduciária em Garantia consigo mesmo, o que desnatura a essência da alienação fiduciária, ou seja, a alienação constituída em favor da própria vendedora é estratégia para contornar as garantias previstas no Código de Defesa do Consumidor e no Código Civil.

Assim, quando não há mais interesse na manutenção do contrato pelo comprador, por motivos de ordem financeira, é permitido a esse, requerer a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitas pelo vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem, que ademais não pode fugir da linha do razoável, a ponto de configurar abusividade e suscitar sua cassação – art. 51, IV do CDC, fixação que tomará como norte precedentes do estimado TJSP para sua aferição,  que aponta como equânime a retenção de no máximo de 25% sobre o valor adiantado em reiteradas ocasiões.

Tem-se que a desistência do negócio é um direito da parte adquirente e que se mostra ilegal qualquer resistência da construtora em devolver os valores já adiantados. Assim, o entendimento que prevalece é que deverão as partes retornarem ao status quo ante, devendo o vendedor receber o imóvel, objeto de contrato, e o comprador parte dos valores que pagou, não se havendo falar em perda total ou devolução integral da quantia paga